서울 아파트 거래량 상승
요즘 서울과 수도권 부동산의 전세가가 오르고, 거래량이 증가하면서 매수가도 조금씩 오르고 있다는 보도가 나오고 있습니다.
서울의 과거 월평균 거래량이 5~6천건 정도인데, 부동산 시장이 하락했던 2023년에는 서울 월 거래량이 1,000건 수준에 머무를 정도로 실수요나 투자수요가 모두 박살이 났었습니다.
서울 입주량 파악
최근 다시 집값이 조금씩 오르고 거래량도 증가하는데, 그 배경에는 저조한 서울 아파트 입주량이 있습니다. 통상적으로 인구 수 x 0.5%를 연간 적정 입주량으로 책정하고 있는데 서울의 약 940 인구에 x 0.5%를 하면 4.7만 가구가 됩니다. 그리고 과거 30년 평균이 4.5만 가구 정도 되었구요. 그런데 올해는 서울 입주량이 1만 6천채가 되지 않을 전망입니다. 심각하게 적은 물량입니다.
서울 인구가 줄어들고 있는 것은 서울 아파트 가격에 큰 문제가 되지 않습니다. 경기도 인구는 지속해서 늘고 있는데 이는 비싸진 서울 부동산 가격으로 인해 수도권으로 이주한 경우가 많기 때문입니다. 따라서 경기도 인구의 많은 부분이 서울 부동산 대기 수요로 볼 수 있어 서울의 인구가 감소하는 건 문제가 아닙니다.
수도권 입주량 파악
수도권으로 넓혀 봐도 별반 다르지 않습니다.
공사비와 금리가 너무 많이 올랐다
일단 지난 수년 간 공사비가 너무 많이 올랐습니다. 2020년 평당 500만원 수준이던 공사비가 2024년 현재에는 평당 1천만원 수준까지 올랐기 때문입니다. 전쟁 등으로 전세계적인 원자재 상승에 최저임금, 물가 상승으로 인건비까지 급증했기 때문입니다.
이렇게 한번 오른 공사비가 내려갈 일은 거의 없습니다. 한번 오른 인건비가 내려가기가 어려운 것처럼요. 사람들이 다 ‘내 월급이 안오른다 안오른다’ 한탄하지만 적어도 월급이 내려간 적은 없을 겁니다. 인건비와 공사비도 내려가기는 힘듭니다. 이렇게 공사비가 오르니 건설사들은 쉽게 새집을 지을 수가 없고, 새 아파트를 분양한다고 해도 분양가 자체가 높을 수 밖에 없습니다.
공사비가 오르고 금리까지 올라 PF 대출을 일으켜 건설하는 시공사 입장에서는 들어가는 비용이 너무 높습니다. 그러다보니 신축 아파트 분양가가 높아질 수 밖에 없고, 높은 분양가를 적용하는데도 한계가 있다보니 입지가 아주 좋지 않으면 몸을 사리게 됩니다. 그러니 입주량이 감소할 수 밖에 없습니다.
향후 3~4년간은 특히 서울 입주량이 수요에 비해 계속 부족할 것입니다. 서울 입주량이 매년 4만 채는 넘어줘야 하는데 올해는 1만 6천채가 채 되지 않습니다. 신축은 더 귀해질 것이고 공급이 부족하니 전세가도 상승하게 됩니다.
급감한 서울 입주량 때문에 전세가가 오르고 전세가가 오르면 그 다음은 당연히 집값이 오릅니다. 전세는 투자수요가 없습니다. 전세는 거주를 위한 100% 실수요입니다. 전세가격이 오른다는 것은 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이고 결국 집값 상승을 불러옵니다.
지금의 이 현상을 잘 예견한 책이 작년 10월에 출시된 김경민 교수의 ‘부동산트렌드 2024’입니다.
책 ‘부동산트렌드 2024’의 소제목이 “서울 아파트 상승의 전조”입니다. 정말 잘 지은 책 제목입니다. 2024년 6월 현재, 이 책 내용 대로 서울 아파트 가격 상승의 기운이 돌고 있기 때문입니다. 이 분은 책에서 부동산 가격은 거시경제, 금리 등 너무나 다양한 요소에 의해 영향을 받고 특히 2024년은 전쟁 이슈와 금리에 대한 불확실성이 높아 그 어느때보다 집값 예측이 어렵다고 하였습니다. 다만 급감한 서울 입주량으로 봤을 때 2024년은 전세가가 상승할 확률이 매우 높고, 이는 결국 집값 상승으로 이어질 수 있다고 경고합니다.
서울 실수요자인 무주택자는 2024년에는 내집 마련을 심각하게 고려해야
저는 친한 동생들이 결혼을 할 때마다 신혼집을 사라고 조언합니다. 그러나 대부분이 전세로 신축 아파트에 들어갑니다. 본인이 모은 돈, 부모님께 지원 받은 돈에 대출까지 좀 받아서 전세로 들어가는데 그런 아파트는 입지도 괜찮고 래미안, 힐스테이트 같은 브랜드 아파트 신축으로 들어가 전세로 살 수 있는 돈입니다.
제 주변 지인들은 대체로 IB, 증권사, 사모펀드처럼 금융권에 종사하는 사람들인데 연봉이 높기 때문에 조금 무리해서 주택담보대출을 받으면 충분히 서울이나 수도권 신도시 아파트를 매입할 수 있습니다.
근데 이런 금융권 종사자들이 되려 부동산 구매에는 큰 관심이 없는 경우를 많이 봤습니다. 주식, 코인 등 단기에 큰 차익을 얻을 수 있는 고위험 자산을 선호하고 부동산은 재미없는 투자자산 정도로 여기는 경우가 많은데 저는 이게 좀 안타깝더라구요.
대한민국 부자의 대부분은 부동산 자산이 많은 부자입니다. 그리고 내 집 없는 부자는 없습니다. 일단 자기 집 한채를 사두고 투자는 그 이후에 하는 것이 좋습니다. 부동산만큼 안정적인 자산이 없습니다. 좀 비싼 가격에 샀다치더라도 깔고 앉아 실거주하면 그만입니다.
어쨋든 언제가는 부동산을 사야지라는 마음이 있는 사람이라면, 특히 무주택자라면 더더욱 2024년에는 부동산 투자에 관심을 가져야 합니다. 서울 입주량에서 보듯 향후 몇년간은 공급이 심하게 부족합니다. 서울 입주량만 이야기하는 이유는 서울과 지방은 완전히 분리해서 봐야 하는 시장이고 저는 기본적으로 서울과 수도권 부동산 관점에서 말씀드립니다. 향후에도 공사비는 내려갈 일이 없고 그럼 분양가는 더 오를 겁니다. 분양가가 오르면 기존 주택도 가격이 오릅니다.
최소 향후 3년 간은 공급이 늘 수가 없습니다. 서울 주택 인허가량도 급감 중인데 아파트는 건설하고 공급하는데 최소 3년 이상 걸리기 때문에 향후 3년간은 계속 공급 부족 시장이고, 현재 같은 추세로는 서울 입주량이 3~5년간 잠길 것으로 보입니다.
바닥에서 사겠다는 환상, 청약에 당첨되겠다는 희망회로를 버리고 냉정해지는 것이 좋습니다. 이미 주택이 있으면 투자에 더 신중해도 되지만 무주택자라면 신중할 필요가 없습니다. 지금 가격이 높다구요? 앞으로는 더 높아질 확률이 높습니다. 설사 지금 가격이 높고, 여기서 가격이 다시 하락한다고 해도 실거주하면 그만입니다. 부동산은 어디 가지 않습니다. 사용할 수 있는 자산입니다. 그래서 서울과 수도권 1주택자라면 ‘앞으로 가격이 떨어지면 어떡하지?’ 같은 큰 고민을 할 필요가 없습니다. 그냥 들어가서 살다보면 최소 인플레이션 만큼은 상승하게 되어 있습니다.
다주택자를 그만 때려잡아야 서울 입주량이 정상화 된다
주택 공급량이 급감하자 다급해진 정부는 서울 입주량과 수도권 입주량을 늘리기 위해 지난 정부에서 강화되었던 부동산 규제를 풀려고 합니다. 종부세 폐지, 다주택자에 대한 취득세 및 양도세 중과 등 규제 완화를 고려하고 있는데 아직 규제 완화를 제대로 못하고 있습니다. 현 정부는 ‘경제정책방향’에서 다주택자에 대한 규제를 완화하겠다고 공시했었습니다.
그런데 여론은 다주택자 규제 완화에 대해 싸늘합니다. 다주택자에 대한 부동산 규제 완화 기사에 어김없이 베스트 댓글은 ‘투기꾼에 대해 세금을 완화한다니, 역시 이 정부는 부자를 위한 정권이군’ 같은 부자 감세 관련 댓글입니다.
지난 정권에서 악마화 되었던 다주택자는 악이 아닙니다. 다주택자는 집을 산 다음에 실거주하지 않고 전세나 월세로 내놓으면서 주택 가격 안정화에 기여합니다. 그 목적이 시세차익이라고 할지라도 단기적으로 주택 가격 안정화에 기여하고, 당장 집을 사기에는 자금적으로 여유가 없는 실수요자에게 전세와 월세로 집을 내줍니다. 전월세 거주자는 다주택자가 임대한 아파트에 들어가 살면서 자금을 모아 주택 구매까지 시간을 벌 수 있습니다. 이게 건강한 시장입니다.
그런데 지금 다주택자가 집을 사기 힘든 환경을 만들어놨습니다. 다주택자가 집을 사줘야 건설사도 새로운 아파트를 마음 놓고 공급합니다. 다주택자 줘패기로 사줄 사람이 없는 지금의 시장 환경에서는 건설사가 공급 하기 겁나서 못합니다.
당장 3주택부터 다주택자에 대한 취득세가 8%가 되고 4주택부터는 12%가 됩니다. 10억짜리 집을 사면 1억 2천을 세금을 내고 시작하는 지금 시장에 누가 집을 살까요? 그러니 지금 같은 규제로는 서울 입주량이 늘 수가 없는 구조입니다.
공사비는 오르고, 땅은 한정적이고, 서울에 대한 수요는 높아서 분양가가 내려갈 수가 없는데 건설사 입장에서는 집을 지어봐야 사 줄 사람이 부족하니 집을 안짓는 현 상황에서는 입주량이 늘 수 없고, 결국 전세가와 집값은 더 오르게 됩니다.
다주택자에 대한 규제 완화는 절대 부자를 위한 정책이 아닙니다. 결국 3년, 5년 후 서민의 주거 안정을 위해서는 다주택자에 대한 미친듯한 취득세와 양도세 중과부터 폐지해야 합니다. 종부세도 마찬가지입니다.
향후 몇년간은 공급 부족 시장
이런 공급 부족 현상은 향후 몇년간 지속될 것으로 보입니다. 그래서 아직 주택이 없는 무주택자는 서울과 수도권에 주택담보대출로 집을 사든지, 분양권 투자라도 해서 입주 전까지 돈을 최대한 더 모으든, 자금이 아주 적다면 경매를 통해 사든지 주택구매를 심각하게 고려해야 합니다. 지금 무주택자가 서울과 수도권에 아파트 한 채를 구매했을 때 3년 후 5년 후 손해를 봤다는 소리가 나올 확률은 거의 없다고 봅니다. 10년 이상을 봐도 마찬가지입니다.
한국이 소멸된다, 피크아웃 코리아라는 책처럼 부정적인 이야기가 더 많지만 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 향후 인구가 어떻게 될지, 소멸이 될지는 모릅니다. 특히 서울과 수도권은 소멸되지 않습니다. 더 집중될 것입니다. 향후에는 통일이 되어서 우리나라 인구 문제가 해결될 수도 있고, 경제가 더 먹고 살만해져서 출산율이 늘어날 수도 있습니다.
저는 오히려 요즘처럼 K푸드, K패션, K뷰티 등등에서 날고 기는 기업들이 계속 탄생하는 측면에서 한국은 아직도 희망이 아주 많은 대단한 나라라는 생각을 많이 하고 있습니다.